冷链不“冷”——南沙港进出口贸易视角下的冷链市场观察（上篇）

近年，随着我国居民生活水平的提高，国内市场对生鲜食品的消费需求激增，冷链物流行业迎来发展的“东风”。在疫情爆发初期，进口冷链作为传播渠道之一，一度被推上风口浪尖，然而在后疫情时代，随着国内消费需求逐步复苏，进口冻品作为国内供应不足的重要补充，保持了强劲的增长态势。通过观察近两年南沙港进出口贸易情况，我们认为，冷链行业并未“遇冷”，反而在疫情防控新常态下，孕育着巨大的增长机会。但当前冷链物流行业面临哪些机遇？打造一个优质的冷链物流项目需要有哪些关注点？本期和下期，我们将带您一探究竟。

南沙港区坐落于广州市南沙区西岸龙穴岛，南向南海，东望深圳，西靠南（海）、番（禺）、顺（德），位于珠江三角洲地理几何中心，是广佛经济圈和珠三角西翼城市通向海洋的必由之路。港区现有堆场面积1,080,000平方米，可同时摆放14.5万多个标准集装箱；CFS装拆箱库场面积15,552平方米，冷藏箱插座1,080个，危险品箱位760个；进闸通道16条，出闸通道12条，是广州港所辖港区中兼具先天自然优势和硬件设施优势的综合性枢纽港区。

▲数据来源：广州港集团官网、广州港南沙港务有限公司官网、公开资料，戴德梁行产业地产部整理

受航道条件、港口条件、港口装卸设施等因素的影响，自2006年起南沙港区集装箱吞吐量便呈现逐年稳步上涨的趋势，其中，外贸集装箱吞吐量占比由2017年的37.3%至2020年的39.1%，南沙港对接国际贸易渠道的作用逐步凸显。

▲数据来源：广州南沙国际冷链有限公司、戴德梁行产业地产部整理

2020年初新冠疫情全球爆发后，在物资供给保障、国内防疫政策趋于严格以及走私冻品打击等多维度因素的叠加影响下，南沙港区二、三期2020年冻品箱接卸量远超2019年，而2021年上半年情况更甚：2021年1-6月南沙港区二、三期接卸冻柜19,322自然箱，同比增长51%；接卸水果1,656自然箱，同比增长67.3%。

▲数据来源：广州南沙国际冷链有限公司、戴德梁行产业地产部整理

伴随着南沙港区冻品箱和生鲜水果接卸量增长而变化的是行业运作模式。以车厘子为例，深圳文锦渡口岸作为华南地区传统且最大的水果进口口岸，是主要的车厘子入境地。车厘子通过海运入境清关后，将直接由公路冷链运输至华南地区最大的广州江南批发市场进行集散及分拨，并由各级批发商、经销商承接货源发至华南乃至全国各地。但2020年南沙港“车厘子快线”开通后，进口车厘子进入广州江南批发市场的距离和时间大大缩短，最快2.5小时即可从南沙口岸冷库运至市场。尽管深圳文锦渡口岸在水果进口上仍具备相当竞争力，但在后疫情时代，一些进口水果贸易商出于运送时效、运输成本、以及避免“鸡蛋放在一个篮子里”的种种考虑，也开始尝试采用南沙港作为新的国际贸易运输线路。类似此类进口贸易行业运作模式的变化，令南沙港区冷链设施使用需求增长强劲。

▲疫情前华南区（广州）进口车厘子主要运作模式，资料来源：客户访谈，戴德梁行整理制图

▲疫情后华南区（广州）进口车厘子运作模式，资料来源：客户访谈，戴德梁行整理制图

此外，据戴德梁行了解，目前已有部分外资企业出于时效性及经济性等因素的考虑，开始在华南主要大型港口区范围内物色适宜面积的冷库用以暂存富余的进口冻货，以便随时向线下实体店补货。尽管在此流程中，港口区冷库的核心功能更多地是作为冻品的“中转站”而非市场型的“集散地”，但冻品箱接卸量增长以及严格防疫政策所带来的检疫、消杀、清关时间的增加，也因应催生了对港口区冷库面积的需求。而具备消杀资质和设施、可满足多温段使用需求、物业布局合理且具有高效率装卸设施的冷库近期也尤其受到关注。

在南沙港区接卸冻品及水果产品货量逐年提升的趋势之下，相关上下游行业势必催生对冷链物流及其基础设施的需求，从而在尽可能减少生产端和流通端不必要的损耗的同时，满足消费端的需求。随着2021年12月13日我国“十四五”冷链物流发展规划的发布，我们预期冷链物流行业将得到进一步规范。农产品等生鲜货物的冷链运输的比例将进一步提高，市面上现具有一定制冷功能的“农民仓”等老旧或不合规物业将逐步被淘汰。因此，我们预计，在供需两端的双重赋能下，冷链市场将出现较高的投资热度，但也因此对运营主体的运营力和项目的策划力提出了更高的要求，行业“东风”已来。

本地冷链物流及基础设施市场是否又已经准备好迎接这波机遇了呢？下一篇，我们将从南沙冷库物业供应情况结合国家规划及设计标准，对如何打造优质冷链物流项目进行解读。