4月26日，中央财经委员会第十一次会议召开，提出要加强信息、科技、物流等产业升级基础设施建设，加快城乡冷链物流设施建设，强调要强化基础设施发展对国土空间开发保护、生产力布局和国家重大战略的支撑。

冷库作为冷链物流的重要基础设施和关键节点，能够反映出行业的整体发展水平。冷库设施的建设与完善，对于保障国家食品安全供给，畅通国内大循环、促进国内国际双循环，扩大内需，推动高质量发展，都具有重大意义。随着新一轮基建浪潮的掀起，冷库产业的投资价值将再次升级。

1.我国冷库产业现状

冷库是现在化物流基础设施，属于物流地产范畴。房地产开发企业根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。上世纪80年代，普洛斯提出物流地产的概念并率先进行实践。

我国冷链物流起步较晚，相关基础设施极不完善。根据中冷联盟每年统计发布的《全国冷链物流企业分布图》数据报告显示，2008年，我国冷库保有量仅有约800万吨，到2021年我国冷库保有量达到5224万吨，位于印度和美国之后，保有量排名世界第三，年均增长率超过了10%，且保持稳定增长。但从人均保有量看，我国冷库人均保有量不足美国的十分之一，与发达国家相比还有很大差距。

从冷库的产业链看，我国冷库产业链上游的参与者是资源的提供方，包括资金的提供方，土地资源提供方（政府、地产商等）；产业链中游环节主体是物流地产企业，可分为六类：专业的物流地产企业、传统房地产企业、第三方冷链物流企业、食品商贸企业、金融机构和电商平台；产业链下游是物流地产的客户，包括生鲜电商平台、食品商贸企业、第三方冷链物流企业等。

按照服务功能的不同，冷库主要分为商贸服务配送型、口岸服务型、货运枢纽型和综合服务型四大类。其中，商贸服务配送型主要依托大型商贸市场，为商品交易提供仓储、运输、配送、集散等物流服务，是商贸流通的中心。其功能明确、行业有很强集聚性；口岸服务型主要依托口岸港口优势，进行物流的进出口贸易，并且运用现代信息技术手段，优化整合资源，辐射强化口岸周围物流发展，在对外贸易中占有很高比例；货运枢纽主要依托海陆空交通枢纽，实现不同的运输形式相衔接，为大量货物转换提供配套设施；综合服务型则是依托商贸流通、市域配送等规划建设，位于城市交通节点处，提供采购供应、多式联运、供应链管理。

2.冷库的主要盈利模式

近年来，受到住房市场调控和疫情的持续影响，地产投资商开始寻求转型升级发展，冷库由于政策扶持力度大，市场需求的不断扩张，拥有收益稳定性较高、市场风险较小的优点，引起国内地产商的普遍关注。

据了解，一线城市总体物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产在 2%-4%的投资回报率，其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的平均水平，高标冷库正逐渐成为投资热点。

物流地产的主要盈利模式：

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租金收入

冷库租赁是指经营者将大型仓储场地租给第三方冷链物流企业、电商平台、食品加工商贸企业等客户租赁服务带来租金收入稳定，是物流地产最主要的收入来源之一。以上海为例，在过去5年上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅投资2%左右的租金回报水平。同时上海优质物流园区的空置率也下降到很低水平，市场整体空置率仅 9.1%。

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冷链增值服务

在仓储环节中，通过提供装卸搬运、加工以及配送等增值性服务，获得服务性收益，基于上述基础服务，还可以通过拓展供应链金融，获得为中小型企业提供融资服务的收益。

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资产增值收益

资产增值收益的实现主要有资产的出售和资本市场上市两种途径，通过资产的升值预期充分体现，转化为现金流继续扩张。这部分的收益往往通过筹资行为来实现。

3.冷库市场需求潜力巨大

随着经济发展和消费升级，人们对冷链食品的消费需求不断增加。据了解，我国每年消费的果蔬、肉类、水产品等易腐食品超过10亿吨，为保证食品的保鲜与品质，全程冷链管理十分必要，可以保证食品在加工、贮藏、运输、销售等全程都处于低温适宜环境中，延长食品保质保鲜时间，创造更大价值。

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生鲜电商成为冷库需求的主力军

根据艾媒咨询研究数据显示，2021年中国生鲜电商行业市场规模为3117.4亿元，同比上升18.2%。疫情期间消费者线上购买生鲜需求较强，且用户对生鲜电商行业的信任度加深，预计2023年中国生鲜市场规模达4198.3亿元。

随着盒马鲜生、每日优鲜等生鲜电商的崛起，改变了人们的购物习惯，足不出户就可以购买生鲜产品，享受送货到家的服务。生鲜电商为了提升冷链供应链管理水平，需要自建冷库或租用冷库，以满足产品存储、调拨和配送需求。

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食品商贸企业冷链需求稳步增加

近几年，我国速冻食品实现快速的发展。到2016年左右，我国速冻食品市场规模突破千亿大关，并保持高速成长，预测2021年我国速冻食品的市场规模达到1850亿元。根据有关数据显示，我国人均消费速冻食品量不足10kg，只占美国人均消费量的八分之一，与发达国家相比还有很大差距，未来市场空间依然巨大。速冻食品市场需求的增加也将带动对冷库使用的需求增加。

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第三方冷链物流企业发展迅猛

我国冷链物流行业正在飞速发展，随着专业化程度的提升，第三方冷链物流企业是冷链物流行业发展的主导力量，企查查数据显示，我国现存冷链物流相关企业1.9万家，近几年保持着超过20%的增长率。根据中冷联盟发布的《2021年度冷链物流综合能力50家重点企业发展报告》数据显示，50家重点企业2020年度总营收达到312亿元人民币，同比增长10.2%，头部企业竞争优势明显提升。第三方冷链物流企业为提升综合服务能力，服务链条向供应链两端延伸，对冷库需求也越来越大。

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新业态激发新需求

受互联网经济发展以及新冠疫情防控限制影响，直播带货、生鲜新零售、社区团购、中央厨房+冷链宅配、预制菜等新模式、新业态蓬勃发展，带动冷库需求持续扩大。数据显示，2021年生鲜电商交易规模达4658.1亿元，同比增长27.92%，随着生鲜电商行业逐渐成熟，以及人们网购生鲜的习惯逐渐养成，预计未来生鲜电商行业规模将继续增长；2022年预制菜市场火爆，有公开调查数据显示，2021年预制菜行业规模预估为3459亿元，同比增长18.1%，未来几年有望成长为万亿级市场。

4.政策支持力度空前

冷库是减少生鲜食品流通损耗，扩大高品质市场供给，更好满足人民日益增长美好生活需要的重要手段。国务院2021年12月发布的《“十四五”冷链物流发展规划》提出，到2025 年，我国将初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络，在基础设施建设方面，将依托农产品优势产区、重要集散地和主销区，布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地。并且国家还将每年投入至少50亿元作为专项资金补助。

2022年4月，交通运输部、国家铁路局、中国民用航空局、国家邮政局、中国国家铁路集团有限公司联合发布的《关于加快推进冷链物流运输高质量发展的实施意见》提出，改善农产品产地“最初一公里”冷链物流设施条件，鼓励生鲜电商、寄递物流企业加大城市冷链前置仓等“最后一公里”设施建设力度等。

2022年4月10日，《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》（以下简称《意见》）正式出台。指出我国的物流业处于转型升级的战略机遇期，仍需要高质量发展。此次上海疫情也暴露出了我国物流业的短板，大力发展物流行业，促进全社会物流降本增效，是建设现代流通网络中的重要一环。打通堵点、打破地方保护和市场分割，有助于商品要素资源在更大范围内畅通流动，对于冷库市场而言，意味着市场空间的进一步扩展。

顶层设计的不断完善和持续的政策支持，为冷库产业的发展创造了良好的政策环境，也将带动冷库投资热度的进一步提升。

5.“新基建”浪潮下的冷库发展新趋势

新基建正成为国家政策和各地方高质量发展的重要抓手，拉动经济增长的新亮点，也是冷链物流行业和资本市场的重大新机遇。

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从高能耗向低碳节能转型

一直以来，我国冷库产业都是能耗大户，随着“双碳目标”的制定和实施，冷库节能转型势在必行。2022年北京冬奥会场馆普遍使用CO2制冷系统，为减碳降耗提供了有价值的参考，未来冷库使用C02制冷系统的可能性增加。此外，光伏+冷库模式也已经应运而生，通过在冷库屋顶安装太阳能电池板，形成光伏发电能源供应系统，解决冷库能耗问题，成为冷库市场新趋势。

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从“只能人工”向“人工智能”发展

在“新基建”浪潮的驱动下，5G通信、北斗导航系统和物联网技术的融合、大数据、人工智能技术都将取得长足进步，智能搬运车、无人机、无人码垛机等冷库智能设备将得到更广泛的应用，我国冷库产业从传统的全部需要人工操作，将向着智能化、无人化、自动化方向发展。未来能够提供智能设施设备的冷库也将更加受到客户企业的青睐。

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从传统冷库向高标冷库升级

与传统土建冷库相比，高标仓具有单层高、承载力强、立柱间距宽、消防等级高、设施现代化程度高等优势，能够满足安全仓储、最大化空间利用及高效运行等现代物流的操作要求，从而大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，降低单票仓储成本，提升运营效率。有调研数据显示，以2020年为测算期间，使用高标仓的投入成本，比使用传统仓的成本降低约 20%。