冷链不“冷”——南沙港进出口贸易视角下的冷链市场观察（下篇）

随着广州港的主要功能由原来的黄埔港区逐渐向水深条件和港区配套更优的南沙港区转移，南沙港区集装箱吞吐量呈现逐年稳步上涨的趋势，至2025年，力争实现货物吞吐量达4.2亿吨。南沙港作为东南亚航线占比较高且距东南亚最近的枢纽港之一，具备承接东南亚货流的优势，在预期东盟对中国出口的粮食、热带水果、水产等主要产品货量将上升的需求形势下，冷链市场将出现较高的投资热度，随着冷链物流行业将得到进一步规范，冷链市场行业“东风”已来。

01.广州冷库载体分布冷热不均

广州得以实现生活必需品的稳定供应，其重要支撑在于“供应广州、统领广东、辐射全国”的大型专业农副产品批发市场布局以及强大的物流和末端配送能力，广州粮食仓库、农产品冷库为生活必需品储备供应提供了强大保障。根据广州市规划院统计数据，广州现有库容1万吨以上的粮食仓库8座、1万吨以下75座，分布于广州各区，并与各大粮油批发市场有着便捷的交通联系。另外，广州有库容1000吨以上非医药冷库88座，其中库容1万吨以上冷库28座，冷链储运能力强。

然而,广州尚未形成规模化、标准化的冷链产业园，冷链产业辐射带动作用亟待增强。目前冷库、冷链集中分布于花都、白云区的空港延伸板块、从化区和黄埔区等区域，其中被商务部所认证的农产品冷库主要集中在白云区，相较之下南沙区分布寥寥，热度分化明显。

▲广州主要生活必需品仓库分布图 数据来源：广州市规划院

▲广州市范围内被商务部所认证的农产品冷库分布 数据来源：商务部农商互联地理信息平台

02.南沙冷库的扩容机遇

根据《广州市“十四五”供应链体系建设规划》，广州将引导冷链物流设施向广州空港物流枢纽、广州南沙港物流枢纽、广州东部公铁联运枢纽、广州铁路集装箱中心站公铁联运枢纽、广清空港现代物流产业新城等特大型、大型物流枢纽集聚。

据统计，目前南沙区范围内已入市高标物流项目（非保税高标仓、保税仓、冷库）共计约177万平方米。其中，冷库体量仅占约15%不到。

▲数据来源：戴德梁行产业地产部

通过观察南沙区2017年自2022年3月底的土地出让成交记录可发现，近五年成交的104宗非住宅用地当中，物流仓储用地（W）仅有4宗（其中1宗为W+M2），相关受让方与农产品冷库并无太多直接关联。

▲数据来源：CREIS中指数据房地产数据信息系统、戴德梁行产业地产部整理

尽管南沙物流市场已有物流类项目提前布局，但从土地出让情况看，越来越紧张的物流仓储用地供应也将导致优质冷链物流项目变得极为稀缺。然而市场已经嗅到需求的短缺，龙穴岛保税物流区内的海新冷库已筹备扩容，而岛内也有同类项目进入打冷测试或前期规划设计阶段，未来南沙将有较大规模体量的冷库物业供应。

03.冷链载体规范化

在优化供应链发展环境、增强冷链服务供给能力的大背景下，中华人民共和国住房和城乡建设部于2021年6月颁布的最新国家级《冷库设计标准》和《冷库施工及验收标准》，对冷库的设计、防火、温度等维度进行了明确的规范要求，未来优质的冷链物流项目的开发须关注以下要点：

①  冷库平面布局

总体原则：满足物流工艺、运输、管理和设备管线合理布置及消防安全等综合要求；

生产加工企业：冷库应布置在厂区的清洁区，并应在其污染区夏季最大频率风向的上风侧；

食品批发市场：氨制冷系统的冷库应布置在仓储区，并应与交易区分开布置；

交通物流：当设置铁路专用线时，库房应沿铁路专用线布置；当设置水运码头时，库房应靠近水运码头布置；以公路运输为主时，库房应靠近冷库运输主入口；

标志：在库区显著位置设置风向标。

②  冷库库房布置

单层和多层库房每层穿堂或封闭站台的建筑面积应不大于1500㎡，高层应不大于1200㎡；

冷库库房的楼梯间应设在穿堂附近，并应采用不燃材料建造，通向穿堂的门应为乙级防火门；楼梯间应在首层直通室外，当层数不超过4层且建筑高度不大于24米时，直通室外的门与楼梯间出口之间的距离不应大于15米；

建筑面积大于10000㎡的冷藏间应至少设2个冷库门，不大于10000㎡的应至少设1个冷库门。

③  冷库总平面开发建议

近远期结合。以近期为主，兼顾远期需求。对库房占地、铁路专用线、水运码头、设备管线道路、回车场等资源应统筹规划、合理布置，并应兼顾远期扩建需求。

④  冷库设计规模

公称容积=冷藏间或冰库的室内净面积*房间净高

大型冷库：＞20000m³

中型冷库：5000~20000m³

小型冷库：＜5000m³

⑤  库址选择——消防相关参数

库房与氨制冷机房及其控制室或变配电所贴邻布置时，相邻侧的墙体应至少有一面为防火墙，且较低一侧建筑屋顶耐火极限不应低于1.00h；

两座一、二级耐火等级的库房贴邻布置时，贴邻布置的库房总长度不应大于150米，两座库房冷藏间总占地面积不应大于10000㎡，并应设置环形消防车道。相互贴邻的库房外墙均应为防火墙，屋顶承重构件和屋面板的耐火极限不应低于1.00h；

建筑高度超过24米的装配式冷库之间及与其他高层建筑的防火间距均不应小于15米；

库房占地面积大于1500㎡，应至少沿库房两个长边设置消防车道。

⑥  冷间的设计温度和相对湿度

▲数据来源：住建部《冷库设计标准》、戴德梁行产业地产部整理

⑦  冷库库房耐火等级、层数和冷藏间建筑面积

注：当设地下室时，冷藏间应设在地下一层且其他地面与室外出入口地坪的高差不应大于10米，地下冷藏间总占地面积不应大于地上冷藏间的最大允许占地面积，每个防火分区建筑面积不应大于1500㎡。

04.小结

兼备区位优势和政策红利的南沙区，在冷链需求升温、优质冷链物流载体供应较为稀缺的市场背景下，冷链不“冷”，高标准的冷链物流及其基础设施的巨大需求潜力亟待释放。随着冷库规划及设计标准的发布实施，优质冷链物流物业的打造有“规”可依，行业迈入规范化的优化升级阶段，供需两端双重赋能，南沙冷链设施网络建设也即将进入如火如荼的加速发展期。